Изменения в законы вносились для того, чтобы при купле-продаже не была занижена стоимость жилья, что влияет на налог при сделке. Очень часто в документах писали одну цену, а продавали совсем по другой, дабы не платить в бюджет. Сейчас электронные площадки по оценке управляются четырьмя операторами — частными фирмами, за которыми, судя по реестру юридических лиц, стоят абсолютно неизвестные люди, а уставной капитал составляет, например, 1 тыс. грн. За услуги в теории им платят оценщики и нотариусы. На практике же издержки закладываются в общую стоимость оформления сделки, а потому раскошелиться приходится сторонам договора. Если в августе услуги электронных площадок обходились в 390 грн и столько же брали нотариусы, то до 1 ноября их услуги стоили 530 грн, а с 1 ноября цена снова выросла — теперь и оценщику, и нотариусу надо заплатить по 610 грн.
Как курс доллара и новые нормы повлияют на цену жилья
«Электронные площадки созданы Фондом госимущества для верификации оценочной деятельности на территории Украины. В каждом регионе, в каждом районе города устанавливается определенная цена на объекты недвижимости, меньше которой оценщик не может ее оценить. Например, вы владелец квартиры в Чернигове. Вы знаете, что она не может стоить более $20 тыс., а электронная площадка говорит, что нет — она стоит не менее $40 тыс. Потому что она хоть и «убитая», но в центре города. Разуме»Выется, что за такую цену вы ее не продадите. Но это никого не интересует, потому что они ждут уплаты налогов, исходя из $40 тыс., как они оценили объект», — рассказывает «Вестям» адвокат Максим Могильницкий.
Как оценивают
Как определяется стоимость объектов недвижимости этим программным продуктом — никому неизвестно, но расценки для всех одинаковые. «Они утверждают, что проводят анализ на основании спроса и предложений, но он весьма абстрактный. Электронная система должна была бы отсекать заниженную стоимость объекта, а у нас, согласно Порядку ведения единой базы данных отчетов об оценке, информацию о рыночной стоимости недвижимости модуль черпает…из интернета. За основу берутся объявления о продаже. И если вы когда-нибудь покупали недвижимость, то знаете, что 80% подобных объявлений, размещенных на сайтах, являются фейковыми. Например, наш клиент, благодаря этому хитроумному модулю, вынужден был заплатить налоги по завышенной оценочной стоимости. Реальная цена сделки была значительно меньше, но соответствующий отчет система пропускать отказалась», — говорит Могильницкий.
Новый закон об ипотеке: выселят ли должников
Как утверждает и. о. главы Фонда госимущества Виталий Трубаров, число авторизированных электронных площадок, через которые возможна регистрация отчетов об оценке, в скором времени должно возрасти с 4 до 20. И это, по его мнению, снизит цены. Но в том, что оно изменит ситуацию в целом, сомневается директор агентства недвижимости «Алекс-R» Александр Головко. «С каждым днем стоимость услуг по проверке данных оценщиков растет. Раньше экспертная оценка стоила около 400 грн, даже за 250 грн оценку делали, теперь же оценщики берут и по 1500 грн, и по 2000 грн. И это в Кропивницком! Кроме того, люди жалуются, что им по четыре-пять раз приходится заходить в реестр, потому что электронная площадка абсолютно не учитывает техническое состояние недвижимости. Разница в цене должна колебаться в пределах 40% в зависимости от состояния», — говорит «Вестям» Александр Головко.
По словам риелтора, бывает недвижимость после пожара или где, например, жили асоциальные элементы, которые даже батареи сняли, а, по оценке, она — как новострой, поскольку находится в центре. «Когда красная цена квартиры — $11 тыс., а уплатить налогов надо на $2 тыс., то выходит около 10%. У нас был случай: один очень обеспеченный житель Кропивницкого решил сделать доброе дело и подарить школе дополнительную библиотеку. Присмотрел помещение рядом со школой — старый заброшенный гараж — и захотел его выкупить. Так вот электронная платформа оценила заброшенный полуразвалившийся гараж как недвижимость в центре города, и налог, который он должен был заплатить, оказался больше, чем стоимость этого сарая. Он от сделки отказался», — продолжает Головко.
В Украине запустили снос хрущевок. Строители готовы и договариваются с людьми
Идет проверка
Проверкой новой системы в начале октября занялся Антимонопольный комитет. Их заинтересовало, почему только четыре площадки оказались технически и юридически готовыми осуществлять оценку. Кроме того, АМКУ беспокоил ценовой вопрос: почему, когда была авторизована одна площадка, стоимость услуг была 780 грн (390 грн оплачивал оценщик и еще 390 грн — нотариус), а рост числа участников рынка дал увеличение цены до 1020 грн, хотя обычно конкуренция работает наоборот. На запрос «Вестей» в АМКУ ответили, что проверка еще идет, а потому комментировать результаты пока преждевременно. В то же время и. о. главы ФГИ Виталий Трубаров заявляет, что новая практика принесла хороший результат. Только за полтора месяца работы в системе было зарегистрировано 45 тыс. отчетов об оценке. Из них 25,6 тыс. отчетов проверено нотариусами. По наиболее скромным подсчетам, речь идет о 36 млн грн, с которых были уплачены налоги.
