Земля в Украине не будет цениться, пока действует мораторий.

Семь миллионов украинцев не могут полностью распоряжается своими паями. По закону, собственник сельскохозяйственной земли может обрабатывать ее самостоятельно либо сдать в аренду. С 2002 года в стране действует запрет на продажу и покупку сельскохозяйственных угодий. Он запрещает продать участок или взять кредит под залог. Планировалось, что мера временная – до принятия закона об обороте земли, этого за 15 лет так и не произошло. Однако в начале апреля Кабинет министров Украины поставил цель до 2020 года создать рынок земли. А в соглашении с Международным валютным фондом правительство пообещало принять до мая необходимые законы.

Владельцы паев сдают угодья за бесценок, и пытаются продать в обход закона

В Украине арендаторы платят владельцам земельных участков в среднем 1 093 гривен за гектар в год. На островной Мальте за гектар сельскохозяйственной земли платят 116 долларов. По нынешнему курсу это 3 116 гривен. Стоимость украинских черноземов недооценивается из-за нарушения в стране прав собственности, считаю эксперты. Аналитики IMF group Ukraine подсчитали: регулярное продление моратория за 16 лет привело к недооценке стоимости угодий на 52%-76%.

В 2001 году в стране начали земельную реформу –  7 млн украинцев получили сельскохозяйственные паи в частную собственность. Однако в 2002 году Верховная Рада запретила продавать и покупать землю на переходной период. В итоге, 16 лет решали позволять ли угодья выставлять на торги иностранцам и сколько земли может купить один человек. В 2016 году в восьмой раз парламентарии продлили мораторий до 1 января 2018 года. Паевики по закону могут сдавать участки в аренду, менять на другой, передавать в наследство или работать на ней самостоятельно. Вместе с тем украинцы не могут продать землю, поменять целевое назначение, внести в уставный капитал предприятия или предать в залог.

Средняя стоимость аренды земли по регионам Украины

Такие ограничения противоречат Конституции и не дают землевладельцам распоряжаться собственностью, уверена старший юрист компании "ОМП" Виктория Киприянова. Нарушаются сразу четыре статьи главного закона: ст. 14, 21, 22 и 41.

"Фактически, мораторий – нарушение конституционного права. Гражданин Украины по Конституции имеет право свободно распоряжаться собственностью. А это нормы прямого действия", – комментирует юрист.

Украинцы научились обходить закон и продавать угодья. Один из способов, когда земледелец отдает участок по договору эмфитевзиса на 100-200 лет. К соглашению прилагается завещание и доверенность на управление паем. Используют и схемы через суд: паевик якобы задолжал крупную сумму и в счет этого взимает участок. Еще один вариант – договор обмена: большой пай за деньги меняют на неравноценный.

Что даст отмена моратория

"Я получила 2,6 гектара. Сдала землю на 10 лет – уже как раз срок подходит. Получаю за нее 3560 гривен в год. Но я такая, чтобы уже продать участок и не морочить себе голову. А где же возьмешь покупателя?", – жалуется пенсионерка из Херсонской области Елена Коваленко.

Отмена моратория даст землевладельцам свободу выбора и сделает землю выгодной собственностью, считает аналитик компании Easy Bussines Дмитрий Ливч. А предприятия смогут покупать землю и повысить надежность бизнеса.

"После создания рынка, паевики будут сдавать землю в аренду по рыночной цене. Смогут продать угодье или взять кредит под залог, чтобы купить технику и нанять людей для ее обработки. Если мы говорим о земле как активе, то ее стоимость вырастет до 5 тыс. долларов за следующие 10 лет. Для агропредприятий рынок станет прозрачней и надежней. Бизнес будет заинтересован, чтобы их земля сохраняла плодородность и продуктивность. А так компании только истощают черноземы, поскольку участки не их, а стоимость аренды низкая", – говорит экономист.

Снятие запрета продавать землю будет не выгодно "черным" аграриям, считает директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий: "Не весь агробизнес честный. Часть владельцев официально не арендуют землю и не платят налоги. Вот им будет не выгодно открытие рынка, а те компании, которые работают по закону – на них это не повлияет".

В IMF group Ukraine прогнозируют: после отмены моратория стоимость украинской земли вырастет с 1100 до 2755 долларов за первые пять лет. Выгоду получат и паевики, и агропредприятия. К примеру, с 2015-го Госгеокадастр отдают в аренду госземли по рыночному принципу через электронный аукцион.  За год арендная плата на государственные угодья выросла на 27%. При этом в стране 27,7 млн гектар распаевано и 10,5 млн – в государственной собственности.

Инфографика: IMF group Ukraine

В начале апреля Кабинет Министров утвердил план приоритетных действий до 2020 года. Среди них земельная реформа. Однако продолжаются споры, какую модель рынка выбрать Украине.

Экономист и основатель маркетинговой компании Geo-M Максим Зинченко уверен, открытие рынка земли не увеличит урожайность, и не повысит стоимость сельхозпродукции на международном рынке.

"Это не привлечет инвестиции в страну из-за военных действий и плохого бизнес-климата. С доходом по 1300 гривен пенсионеры быстро продадут землю за 300 долларов, как это произошло в Литве. А правительство рассчитается с кредитами. Население получит какие-то средства, которые просто потратит. В продаже земли заинтересованы в первую очередь кредиторы и международные корпорации", – говорит эксперт.

Каким должен быть рынок земли в Украине

Кабмин еще в 2015 году подал в Верховную Раду законопроект об обороте земель. По проекту, купить землю смогут:

• украинцы с аграрным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве;
• государство, сельские и местные советы;
• иностранцы, который получили угодье в наследственность. Но на протяжении года они будут обязаны продать участок.

В законопроекте предлагается в вести рынок земли в два этапа. В первые два года после принятия закона на продажу выставляются только государственные и коммунальные угодья.  Затем – частные паи. При этом землю можно будет продать только через объявление на сайте госпредприятия, которое создадут после принятия закона. Купить землю позволят только по безналичному расчету и не больше 200 га на человека.

Недавно, премьер-министр Владимир Гройсман заявил, что иностранцы не смогут покупать украинскую землю: "Мы можем создать модель рынка земель, которая будет позволять только физическим лицам-украинцам между собой продавать землю, которая им принадлежит. И на этом вопросе поставить точку. Никаких угроз не будет. Я не поддержу земельной реформы, которая может быть использована или крупными агрохолдингами, или условно иностранцами, которые могли бы приехать в Украину и скупать землю".

Украинцы продают землю в обход запрета. Фото: Искрицкая А., "Сегодня".

Дмитрий Ливч считает, что максимальный эффект даст только свободный рынок без ограничений для иностранцев и площадям в одни руки.

"Рынок земли должен быть свободным и регулироваться рыночными механизмами. Стоимость аренды в Украине в среднем 40 долларов за гектар, в Западной Европе – 350 долларов. Мораторий создает льготные условия для агрохолдингов. Предприятия за бесценок арендуют паи у землевладельца, а получают с земли намного больше. Либеральный рынок без ограничений принесет Украине в первые 10 лет 100 миллиардов долларов", – говорит эксперт.

Вместо введения рынка государство должно гарантировать инвесторам безопасность, улучшать условия ведения бизнеса и снижать налоги, считает Максим Зинченко: "Мне видится разумной модель долгосрочной аренда земли. Но считаю, что в подходящее время, при ряде условий, открытие рынка земли может быть полезно для экономики".

Хоть, по словам аналитиков, агрофирмы пользуются дешевой арендной платой за землю, агробизнес выступает за отмену моратория. Вводить рынок нужно поэтапно, считает генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий.

"Мы поддерживаем сначала введение рынка государственных земель. Затем полноценный рынок с участием паев. Наше объединение считает, что не должно быть никаких ограничений по площади и типу собственности. Все равно кто использует землю. Главное, чтобы по целевому назначению и без вреда экологии. Запрет на продажу земли иностранцам должен быть только на переходном этапе. После отмены моратория нужно три-пять лет чтобы сектор экономически укрепился до международных показателей", – отмечает эксперт.

Для открытия рынка земли снятие моратория недостаточно. Парламенту нужно будет принять закон про оборот земли и установить правила объединения участков, поскольку отдельные участки никто не обрабатывает. Но Кабмин пообещал Международному валютному фонду принять законы до конца мая 2017 года.

Ожидать резкого роста экономики за счет агросектора не стоит, считает Максим Зинченко. В мире нет стран с высоким уровнем жизни, где основа экономики – сельское хозяйство.

"В США доля АПК исчисляется двумя процентами. У нас – 12%. Развитие технологий в АПК идет в сторону механизации и автоматизации, что сокращает количество рабочих мест. Простой пример, хороший урожай для Украины — это грубо 60 млн тонн зерна, население приблизительно 40 млн человек, итого 1,5 тонны на одного человека. Стоимость зерна сейчас не превышает 100 долларов за тонну. Имеем 150 долларов на человека в год. Для сравнения, ВВП на человека в Украине составляет 8 тысяч долларов, в Польше – 25 тысяч", – добавляет экономист.

http://www.segodnya.ua