«Главный позитив программы состоит в том, что государство делит риски с заемщиком, а такая инициатива — это огромный «плюс» для власти», — говорит Насиковский. Впрочем, расцвета ипотеки только за счет запуска дешевых кредитов на базе ФРП ждать не стоит. На то есть несколько причин.

Во-первых, правительство активно работает над другой программой, под которую в конце прошлого года создали «Украинскую финансовую жилищную компанию». Ее модель пока обсуждают, но она будет отличаться от ипотеки под 7%. Это может быть лизинг или та же компенсация процентов, но с акцентом на секьюритизацию (форма финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами). Во всяком случае, обе программы будут служить различным категориям потребителей. Глобальная цель неизменна — активизировать строительство через ипотеку.

«Я не надеюсь на реальные рекорды в ипотечном кредитовании в ближайшие полгода. С точки зрения темпов прироста портфеля, банковская система существенно ускорится. Но после десятилетия фактического простоя ипотеки база настолько низкая, что всерьез воспринимать эти цифры нельзя», — говорит Невмержицкий.

По подсчетам эксперта, объем ипотечного портфеля банков к ВВП в Украине составляет около 0,7%. Для сравнения: в Польше — 20%. «Если по итогам года нам удастся удвоить показатель, это уже хороший результат», — утверждает банкир.

Во-вторых, возможность взять льготный кредит по госпрограмме не означает, что ипотека в целом подешевеет. В Украине права кредиторов как следует не защищены. Например, существует мораторий на изъятие имущества по просроченной ипотеке. То есть если заемщик не выплачивает кредит, банк не имеет права забрать у него квартиру. Такие ограничения нивелируют высокую ликвидность жилья как объекта залога, поэтому свои риски банк страхует высокими процентами.

Василий Невмержицкий — советник председателя правления CreditWest Bank

«На мой взгляд, уместно позволить кредитору выселять должника и свободно распоряжаться предметом ипотеки по одной исполнительной надписи нотариуса. Это крайне жесткая мера, на которую вряд ли решится парламент. Хотя торговля недвижимостью и не входит в интересы банков, они все равно могут злоупотреблять такой возможностью. Однако добропорядочные кредиторы не станут рисковать репутацией ради сиюминутной выгоды, а заемщики будут относиться к долговым обязательствам более ответственно», — говорит Невмержицкий.

В-третьих, проблема ипотеки не лежит исключительно в плоскости кредитной ставки. До сих пор нет гарантий того, что средства, инвестированные в объект незавершенного строительства, в результате станут квартирой. Громкие истории банкротства девелоперов лишь подливают масла в огонь.

Чтобы ипотека стимулировала строительство, надо копать глубже.

«Один из вариантов — отдать эту функцию банкам, чтобы в случае проблем с одним застройщиком банк мог подписать соглашение с другим и завершить строительство. Главное — застройщик не должен быть аффилирован с банком-кредитором. Тогда эта модель, которая, к слову, уже работает в Израиле, приживется и у нас», — уверяет эксперт.

Есть и другие варианты. Например, институт авторизованных застройщиков или запрет продавать метры в объектах незавершенного строительства. Последний повышает цены на жилье, зато полностью снимает риски. В этом случае дом строят за счет собственного капитала девелопера, банковских кредитов или ценных бумаг.

Кто, где и как может получить ипотеку под 7%. Фото: Минфин

И напоследок. Льготная ипотека супервыгодна, но даже низкая ставка обойдется минимум в 5 — 10 тыс. грн в месяц. Потянут ли такой кредит те, на кого он рассчитан? Вот почему больших очередей на льготную ипотеку, скорее всего, не будет.

Впрочем, 1 марта в столице первые две семьи торжественно подписали договоры по программе «Доступная ипотека под 7%». По такому случаю их лично поздравил президент Владимир Зеленский.

https://thepage.ua