В то время, когда банковские депозиты приносят все меньше дохода, вложения в недвижимость становятся все более привлекательными. Устойчивость к инфляции, защищенность денег от обесценивания и стабильный рост стоимости актива в долгосрочной перспективе — главные факторы растущего интереса инвесторов.

Играет роль и то, что рынок недвижимости достаточно инертен, в отличие, например, от волатильного рынка акций, подверженного существенным качелям, но в то же время позволяет достичь высокой доходности активов.

В данной статье поговорим о том, с чего начать процесс инвестирования в недвижимость, как правильно выбрать объект и сколько можно заработать при условии грамотно составленного бизнес-плана.

Покупка квартиры для инвестиций: с чего начать

Первый шаг успешного инвестирования — четкое понимание цели и ожидаемого результата. Иными словами, вы должны знать, для чего это делаете и на какие дивиденды рассчитываете.

Заработать на инвестициях в жилую недвижимость можно двумя способами. Первый, так сказать, классический способ не требует от вас никаких дополнительных действий, кроме правильного выбора объекта и оценки всех рисков. Тут важно определиться с объектом и успеть приобрести недвижимость на начальных этапах строительства, а потом перепродать с увеличением ее стоимости по мере готовности дома.

Второй вариант для тех, кто рассматривает недвижимость как инструмент для долгосрочного заработка и готов превратить квартиру в стабильный арендный бизнес. В таком случае нужно сразу просчитать, какой будет аренда — посуточной или долгосрочной, и быть готовым углубиться в операционку.

И та, и другая стратегия в случае правильно подобранного объекта инвестирования может быть высокодоходной и маржинальной. Рассмотрим на конкретном примере.

Заработать на перепродаже квартиры в новостройке: как и сколько

Мы опросили аналитиков и игроков рынка и подсчитали, что средний рост цен на квартиры в объектах сегмента комфорт+ в Киеве от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 20-30%, а в новостройке бизнес-класса в центральном деловом районе с хорошими видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой можно рассчитывать и на 30-40%. То есть, правильно подобрав проект, подобного роста можно ожидать через два-три года строительного цикла. Хороший ли это заработок для частного инвестора? Давайте сравним с банковскими депозитами.

Средний бюджет покупки 1-комнатной квартиры бизнес-класса в феврале 2021 года составляет в Киеве порядка 2 млн грн, а цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев). Если предположить среднюю доходность 30% за весь цикл строительства, то годовая составит 12% к первоначальным инвестициям. За год доход составит 240 тыс. грн, за 2,5 года — 600 тыс. грн.

Для понимания: средний годовой процент в государственных банках — 8%. Доход за год по такому вкладу будет 160 тыс. грн. В частных банках процент немного выше — 9%. И не забываем о том, что суммы свыше 200 тыс. грн не защищены Фондом гарантирования вкладов физических лиц.

Кроме того, с дохода по депозиту обязательно придется заплатить в государственный бюджет 19,5%, из них 18% — налог на доход физлиц и 1,5% — военный сбор. В результате общая сумма заработка становится еще меньше.

Как правильно выбрать новостройку под инвестицию

Итак, теперь мы знаем, что выгода — на стороне инвестиций в недвижимость. Следующий шаг — изучение рисков. Для их снижения важно выбрать объект от надежного застройщика с большим портфелем построенного и сданного в эксплуатацию жилья. Обращаем внимание и на разрешительные документы, проводим аудит новостройки: изучаем локацию, концепцию, архитектурный проект, наполнение комплекса с точки зрения инфраструктуры. Не забываем также и о «соседях» — объектах внешней инфраструктуры.

Задержка строительства — один из ключевых рисков. Если стройка остановится, выйти из проекта будет проблематично. Поэтому важно обращать внимание на системных игроков с высокими темпами строительства — минимум 2-4 этажа в месяц.

Для снижения бюджета лучше уступить в площади, чем в качественных характеристиках, тем более что квартира предназначена для перепродажи. Но не забываем о том, что ликвидность жилья во много зависит от того, насколько оно соответствует требованиям современного покупателя.

Ходовыми вариантами остаются однокомнатные квартиры площадью 45 — 55 кв. м в жилых проектах бизнес-класса в центральном деловом районе. Здесь 80% жилья распродают еще до ввода в эксплуатацию, так как люди стараются приобрести квартиру по привлекательной стоимости.

Весьма хорошим примером такой недвижимости может стать комплекс CITY HUB от большого и надежного девелопера «Интергал-Буд». Строят его в Соломенском районе столицы в непосредственной близости от делового и исторического центра.

На старте, в конце января 2020 года, минимальная стоимость 1-комнатных квартир составляла $1017 за квадратный метр, 2-комнатных — $957, 3-комнатных — $923.

Сегодня она поднялась до $1650 (+62%), $1430 (+50%) и $1369 (+48%) за квадратный метр соответственно, а двухуровневые квартиры продают по цене $1238 (+19%), причем цены еще будут расти.

К завершению проекта во 2 квартале 2022 года аналитики прогнозируют стоимость квартир в среднем на уровне $1900 за кв. м — 1-комнатные, $1680 за кв. м — 2-комнатные, $1619 за кв. м — 3-комнатные и $1488 — двухуровневые (+43%).

Проект расположен в двух минутах ходьбы от ТРЦ «Ультрамарин» с кинотеатром и в десяти минутах от Южного вокзала. Рядом расположены как минимум четыре больших продовольственных супермаркета, пять садиков и три школы, среди них — престижный финансовый лицей. Такой набор «соседей» станет весомым преимуществом для семейных покупателей.

Сам комплекс сочетает в себе ключевые факторы успеха современного жилого строительства: удобное месторасположение вблизи социально-бытовой инфраструктуры с хорошей транспортной доступностью и приватной экосистемой для жителей.

В составе комплекса будет зона отдыха, детские и спортивные площадки, места для прогулок, вместительный подземный паркинг, а на первых коммерческих этажах разместятся востребованные форматы стрит-ритейла и заведений сферы услуг. Архитекторы и проектировщики тщательно поработали над площадями, планировочными решениями, конструктивными особенностями помещений, чтобы у арендаторов и собственников не возникло никаких сложностей: высокие потолки, хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, большие витринные группы и выход на трафиковую пешеходную артерию.

Кстати, пользоваться услугами торговых и сервисных объектов смогут не только жители комплекса, но и всего микрорайона. Исходя из этого, вырисовывается еще один перспективный способ инвестирования — покупка коммерческой недвижимости, но об этом мы поговорим в следующих материалах.

Преимуществом комплекса также является система «умный дом» от компании Ajax — профессиональная беспроводная система безопасности, которая защитит жилище от воров, пожаров и затопления, позволит сэкономить семейный бюджет на счетах за отопление. Она будет реализована во всех квартирах комплекса.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду

Аренда — это, скорее, стратегия сохранения сбережений от инфляции и девальвации национальной валюты. Окупаемость, как правило, занимает период от 7 лет. Присутствуют сопутствующие расходы на ремонт, меблировку, налоги. Чтобы бизнес был маржинальным, важно определиться с типом аренды и грамотно управлять объектом. Сумма двух последних факторов позволит рассчитывать на 10-12% годовых в нынешних условиях, если новостройка расположена в районе с хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и соответствует запросам потенциального арендатора.

Наиболее ходовой формат квартиры для сдачи в аренду в бизнес-сегменте — однокомнатные планировки от 45 кв. м. Можно рассмотреть и эргономичные двухкомнатные семейные квартиры, которые сейчас тоже достаточно популярны. В жилом комплексе CITY HUB, например, предлагают двухкомнатные квартиры от 66,54 кв. м и однокомнатные от 44,79 кв. м.

Как видим, частному квартирному инвестору в Киеве можно заработать на покупке жилья в новостройках. Главное помнить, что высокодоходной инвестиция станет в том случае, если правильно выбрать застройщика и комплекс. А для этого у нас есть все: информация в интернете, сайты комплексов, отделы продаж, форумы на специализированных ресурсах, открытые базы данных госучреждений и прочее.

https://thepage.ua/