Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, основатель M4U.

Дивно звучит, но вы нигде не найдете достоверной аналитики рынка недвижимости в Украине. Это срочно нужно менять. И уже есть варианты решения проблемы

Сегодня рынок недвижимости в Украине крайне непрозрачен. Никто, в том числе, его активные участники, не владеет информацией об общем объеме рынка, реальных изменениях цены, динамике предложения и спроса.

Нацбанк в последнем отчете о финансовой стабильности называет рынок первичной недвижимости в стране хаотичным и неурегулированным: "ключевой риск сектора – проволочки с упорядочиванием первичного рынка недвижимости и с усилением прав инвесторов в жилье".

Принимая решение о покупке квартиры, покупатель руководствуется предыдущим опытом – своим или своих близких. Если такого опыта нет, начинает искать информацию в Интернете. И оказывается, что информация весьма противоречива. Из пяти экспертов два утверждают, что рынок интенсивно растет, еще один – что падает, а двое вообще не могут определиться и в одном тексте пишут об обоих сценариях одновременно.

Почему нет достоверной аналитики рынка недвижимости

Рынок недвижимости Украины весьма масштабный и консервативный. При этом, достоверных данных об объеме рынка, динамике спроса и предложения, уровне цен, количестве проданных квартир нет. Как нет и единой методики, с помощью которой прямо можно было бы посчитать уровень цен и объем продаж квартир.

Это проблема не только для покупателей недвижимости, но и для девелоперов.

Отсутствие данных о конъюнктуре приводит к значительному дискомфорту. Как условному девелоперу планировать реализацию проекта, если он не понимает, что его ждет на рынке? За многие годы большинство застройщиков научилось в условиях ограниченной видимости лететь не по приборам, а по интуиции. Долетают не все, правда.

Отсутствие достоверных данных провоцирует высокие риски при инвестировании в недвижимость. Они, в свою очередь, компенсируются высокой доходностью – по данным SAGA Development, до 30%. Это вдвое выше средней доходности депозитов.

Как изменить ситуацию

Сделать рынок более прозрачным и прогнозируемым помогут следующие шаги.

Во-первых, введение обязательной регистрации сделки в едином реестре прав на недостроенный объект в момент покупки, а не в момент оформления права собственности. Сейчас девелоперы начинают продавать квартиры на начальных этапах строительства, а в реестр они попадают после ввода дома в эксплуатацию – временная разница между этими событиями достигает двух-трех лет.

Во-вторых, раскрытие данных о количестве и стоимости сделок во времени и площади. Так можно будет измерить темп продаж, объем спроса, уровень цен. Кстати, личные данные покупателей квартир для качественной аналитики рынка не нужны.

Сейчас в Верховной Раде зарегистрирован законопроект №5091 о гарантировании имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Не могу сказать, что он однозначно сделает рынок прозрачным и безрисковым. Но этот документ должен стать началом трансформации процесса сбора данных о сделках и значимым шагом на пути к запуску полноценной ипотеки на первичном рынке.

Что даст рынку прозрачность

Во-первых, реальную доступную ипотеку. Сейчас количество сделок с привлечением ипотеки составляет менее 1% от общего объема продаж "первички". Реальный размер процентной ставки в гривне – 16-20% годовых. О перспективах новой государственной программы кредитования под 7% можно отдельно дискутировать, но пока она мало похожа на полноценный рыночный инструмент: существует граничная стоимость объекта ипотеки в 2,5 млн грн и суммы кредита (2 млн). Есть ограничения по площади жилья, которое можно взять, с учетом состава семьи. Эта программа ограничивает возможности выбора для покупателей, а, значит, это социальная программа, цель которой — помочь купить относительно недорогое жилье тем, кто в этом нуждается.

Во-вторых, рынок станет прогнозируемым. Сейчас каждый девелопер оценивает рынок, исходя из собственного уровня спроса и продаж, а также обрывочных данных о показателях конкурентов. Наличие достоверных данных о количестве сделок на тот или иной промежуток времени, изменениях стоимости поможет с более высокой точностью оценивать спрос, темпы продаж, понимать, существует на рынке дефицит или профицит предложения, а следовательно, формировать более точные модели продаж и выводить на рынок новые продукты в тот момент, когда они востребованы покупателем.

В-третьих, снижение рисков инвестирования повлечет за собой снижение доходности. Это не значит, что недвижимость станет дешевле. Скорее, наоборот: если макроэкономическая ситуация будет благоприятной, рост цен усилится. Но сократится разница между стоимостью на начальных этапах и в момент ввода дома в эксплуатацию.

Это хорошая новость для покупателей, которые покупают квартиру для себя. Но не очень хорошая для инвесторов. Впрочем, даже для них, на фоне снижения ставок по депозитам, недвижимость останется выгодным активом.

https://biz.liga.net/