За полмесяца работы новой Верховной Рады был принят ряд положительных для страны экономических законов, инициированных президентом Украины Владимиром Зеленским.

Однако не все реформаторские намерения властной команды выглядят столь однозначными для экономики шагами. Некоторые из них, к сожалению, могут привести к сомнительным методам наполнения бюджета любой ценой и стать серьезным демотиватором для отечественного бизнеса. В частности – и для строительной сферы как одного из "бенефициаров" планируемых налоговых изменений.

Вместо экономических стимулов – фискальное давление?

В данное время команда президента Зеленского анонсировала, а председатель Комитета ВР Украины по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев зарегистрировал в Раде законопроект № 1210 от 30.08.2109. Документ имеет несколько абстрактное название – "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранения технических и логических несогласованностей в налоговом законодательстве".

Однако за якобы нейтральным фасадом скрывается весьма сомнительный конструкт из фискальных инструментов. Против ряда положений законопроекта уже выступила Федерация работодателей Украины (в частности против норм, касающихся увеличения штрафных санкций за нарушения по регистрации налоговых накладных, ограничения на учет в расходах процентов по всем долговым обязательствам и т. д.). Было отмечено, что указанный законопроект создает значительные риски относительно ухудшения условий как для субъектов ведения хозяйства, так и для экономики в целом.

В то же время, анализируя законопроект № 1210, в Федерации металлургов Украины подчеркнули, что увеличение рентных платежей на добычу железной руды и одновременное расширение базы налогообложения на продукцию технологической обработки (по сути – продукция с добавленной стоимостью!) является экономически вредным. Эту оценку поддержали и в Европейской бизнес ассоциации.

Впрочем, почти никто не оценил "красоту игры" относительно проталкивания, на первый взгляд, "невинной" нормы о значительном увеличении налога на доходы физлиц (НДФЛ) с продажи недвижимости и авто. Соответствующее изменение в Налоговый кодекс Украины предусматривает: доход от продажи третьего и последующего объектов недвижимости в течение отчетного налогового года подлежит налогообложению в 18% (плюс 1,5% военного сбора). Одновременно предлагается освободить от налога физлицо, если оно продает в течение года одну квартиру, пусть она и находится в собственности менее 3 лет. Все это так же касается автомобилей. И хотя последнее смягчение является в целом либеральным (поскольку не ограничивает право человека распоряжаться собственностью на свое усмотрение), сам законопроект в этой части выглядит отнюдь не либеральным и рыночным.

Фактически предлагается увеличить налог на прибыль от продажи дополнительной недвижимости более, чем втрое! На сегодня же действует более-менее вменяемая норма: если гражданин продает более одного жилого дома или квартиры на год, или если объект находится в его собственности менее 3 лет, – то продавец должен с полученного дохода уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 5% и 1,5% военного сбора.

Кто-то скажет, что увеличение налога на продажу дополнительных объектов недвижимости никак не повлияет на экономическую ситуацию: мол, физлицо слишком редко продает несколько квартир или домов. И на самом деле, если законопроект № 1210 примут в предложенном релизе, то это мощно ударит по строительной сфере (а она у нас является одним из драйверов экономики – наряду с сельским хозяйством, металлургией и IT-индустрией). Объясню, почему. 

В течение прошлого года в Украине на первичном рынке жилой недвижимости принято в эксплуатацию 8,68 млн квадратных метров нового жилья. В то же время, по данным Государственной фискальной службы, у нас насчитывается 2,5 тысячи предпринимателей-физлиц, которые так же являются застройщиками. На сегодня они уже построили и продали около 3,5 млн кв. м жилья. Это – более 12 тысяч объектов, в которых – более 40 тысяч квартир. Как видим, данный сегмент является весьма мощным на рынке первичной недвижимости, формируя взвешенные ценовые предложения и влияя на стабилизацию общих цен в девелоперской сфере. В то же время законодатели почему-то решили, что именно за счет этой категории необходимо наполнять латаный-перелатаный госбюджет, приняв соответствующую фискальную норму и повысив налоги в три раза – с 5% до 18%!

В этом контексте хочется узнать, как именно новое правительство собирается выполнять обещание относительно доступности ипотечных кредитов (прежде всего для молодежи), если цена на новое жилье сразу же вырастет на одну пятую часть? Ведь стопроцентно сегмент девелоперов-физлиц вынужден будет, по крайней мере частично, переносить эту нагрузку на конечного потребителя. Что, кстати, повлияет и на общее повышение цен на недвижимость на всем первичном рынке! И кто выигрывает в конечном итоге – молодежь, которая останется без доступных квартир, строительный бизнес или все же государство-фискал и его ненасытные чиновники? И в целом способно ли ускорить экономику любое усиление налогового бремени на ее отрасли-драйверы? 

Может, рынок первичной недвижимости стремительно вырос и себестоимость строительства уменьшилась настолько, что уже можно повышать налоги в этой сфере? Вместе с тем, цифры свидетельствуют об обратном. Так, в 2018 году показатель ввода в эксплуатацию нового жилья сократился на 5,7% по сравнению с 2017 годом. В то же время в Киеве эта цифра снизилась почти на четверть!

Вызывает беспокойство и рост себестоимости строительства (за прошлый год - на 70-80 долларов США за квадратный метр) – в основном из-за подорожания стройматериалов, цен на строительно-монтажные работы и роста зарплат строителей (из-за недостатка квалифицированной рабочей силы). К тому же экспертами прогнозируется, что по результатам текущего года себестоимость девелоперских проектов возрастет еще на 15%. Конечно, все это влияет на рост конечной цены на жилье.

И тут проблема заключается не столько в разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи жилья (это так или иначе регулирует рынок), как в масштабе значения для отечественной экономики жилищно-строительной отрасли. Ведь от нее зависят и налоги в госбюджет, и рабочие места, и развитие инфраструктуры. Все это можно потерять, если данная сфера рухнет под непосильным фискальным бременем.

Тем более, что с недавних пор украинский девелоперский бизнес сталкивается со сверхжесткой конкуренцией за строительные кадры с соседней Польшей. Конечно, там и зарплаты у строителей выше, и цена за квадратный метр жилья – даже на окраинах небольших городов – начинается от 1 200 евро. В Украине же на рынке коттеджного жилья или пригородных новостроек-многоэтажек цена за квадратный метр составляет 500-600 долларов. Заработки здесь невысокие, однако это – весомый  сегмент национального строительного рынка. Что же касается жилищного строительства в крупных городах, то и здесь девелоперы вряд ли могут похвастаться высокими доходами: значительную "маржу" в цене составляют коррупционная составляющая (сумма поборов - 10-30% от стоимости строительства!) и высокая цена на землю. Поэтому очевидно, что отрасль нуждается в регуляторно-институциональной поддержке со стороны государства и снижении налогов, а не наоборот.

Тем более, что ситуация на украинском первичном рынке недвижимости находится сегодня на уровне посткризисного 2010 года, переживая стагнацию. А это уже является тревожным сигналом для всей украинской экономики. Поэтому стоит ли при таких обстоятельствах добавлять опасной турбулентности, набрасывая на застройщиков-физлиц целых 13 лишних процентов совершенно немотивированного налога? Смогут ли украинцы приобрести недвижимость, если она еще больше подорожает, а молодежь – оформить вменяемую ипотеку на квартиру или дом? 

Сейчас при средней зарплате в Киеве в 10 650 гривен средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 23 500 грн. Поэтому, как можно покупать новое жилье, если месячного дохода не хватит даже на 1 кв. м? Да и из-за призрачной вероятности, что объемы строительства существенно возрастут, новые квартиры и дома никто покупать не будет, они просто зависнут "мертвым грузом"".

Тем более, что сегодня уже более трети готового жилья не продается. И эта пропорция однозначно увеличится в худшую сторону, если законопроект № 1210 будет принят в нынешнем релизе, и налог на продажу квартир увеличится в разы. Большинство в ВР и Кабмин должны бы, наоборот, подумать о снижении налогов в строительной сфере – чтобы сделать жилье доступным для миллионов украинцев?

Какие изменения нужны на самом деле?

Во-первых, власть должна провести открытое обсуждение законопроекта № 1210 – и не только в профильном Комитете ВР, а прежде всего – в широком экспертном кругу, с представителями бизнес-среды (девелоперской, металлургической, финансовой, инвестиционной и тому подобное). Необходимо изъять из законопроекта противоречивые нормы и положения, особенно те, которые негативно будут влиять и оказывать фискальное давление на украинский бизнес и на экономику в целом.

Во-вторых,  необходимо принять цивилизованное налогообложение в отрасли жилищного строительства, когда налог для застройщиков (как физических, так и юридических лиц) взимается именно с прибыли, что составляет разницу между валовым доходом и фактическими расходами. Кстати, к последним должны быть отнесены и проценты по всем долговым обязательствам. Средневзвешенной ставкой налога в такой формуле может быть 4-6%. Кстати, в этом контексте не лишним будет обратить внимание на пример Испании, где в 2011 году – в рамках национального плана действий по борьбе с кризисом на рынке жилищного строительства был снижен налог на продажу нового дома или квартиры с 8% до 4%. Как следствие, девелоперская сфера буквально поднялась из руин, вдвое сократилась безработица, был на 2 процента снижен дефицит госбюджета! Не стоит ли здесь позаимствовать успешный испанский опыт?

В-третьих, необходимо восстановить свободное ценообразование на рынке недвижимости. Для этого нужно отменить крайне сомнительный порядок, по которому при продаже квартиры физлицо обязано сверять цену с единственной базой оценки имущества ("услуга" стоит 800 гривен) и не выходить за "средневзвешенную" стоимость в сторону снижения. Тем более, что монопольно администрирует эту схему частная структура "Ви Ай Пи департамент", которая и снимает все "сливки" и делает это крайне непрозрачно и с явным коррупционным "душком". Ведь сам Бог велел новой властной команде избавляться от сомнительных схем предшественников. Более того, не лишним было бы использовать опыт Польши. В соответствии с тамошним законом, если гражданин продает недвижимость и покупает себе новое жилье, то на него не распространяется налог на прибыль с продажи.

И, наконец, в-четвертых, если физлицо намеревается стать застройщиком, то государство его должно буквально "носить на руках", создавая для инвестора все необходимые условия (конечно, при полном соблюдении им Государственно-строительных норм). Речь идет прежде всего о быстром и удобном оформлении всех необходимых разрешений и землеотводе в режиме "государства в смартфоне", взвешенном налогообложении, упрощенном механизме в онлайне по подключению к коммунальным сетям и тому подобное.

В то же время властная команда должна была бы полностью отказаться от фискального давления на бизнес, поскольку это – путь в никуда.

Олег Титамир, президент ОО "Украинская организация защиты потребителей услуг"

Редакция может не соглашаться с мнением автора. Если вы хотите написать в рубрику "Мнение", ознакомьтесь с правилами публикаций и пишите на blog@112.ua.

https://112.ua